医疗机构如何规范缴纳房屋租赁租金增值税

2016年5月财税〔2016〕36号（营改增），附件3第一条第（七）项明确“医疗机构提供的医疗服务免征增值税”，承接原营业税免税待遇。2023年9月财政部、税务总局公告2023年第68号，再次延续医疗服务免征增值税等政策，明确执行至2027年12月31日。2026年1月1日《增值税法》施行，财政部、国家税务总局公告2026年第10号将原营改增医疗免税政策平移延续，成为现行依据。但是，对于财产和行为类税仍然需要按照规定缴纳。

《中华人民共和国增值税法》于2026年1月1日施行，如何规范2025年和2026年跨年度缴纳增值税是一个值得研究的话题。

问：某医院2026年1月份签订门脸房租赁合同，合同约定租期3年，从2026年3月到2029年2月，租金共计120万，租户一次性付清款项，医院预收出租3年房屋的租金，增值税应该什么时候交？

答：按2026年第13号公告第四条第（二）项的新规，先收钱后分期、分次提供服务的，以首次提供服务的实际开始日和合同约定的服务开始日，按照“孰先原则”确定纳税义务发生时间，纳税人应当就收到的全部价款申报缴纳增值税。如果合同约定的服务开始日是2026年3月，实际也是3月份开始租赁的，就应该在3月份申报该笔增值税。

2025年及以前年度收到的款项，不管服务什么时候开始，一律用旧规，收到当天就产生纳税义务；收款和纳税义务都在2026年及以后年度发生的用新规，按首次提供服务实际开始日和合同约定的服务开始日孰先原则。

新规只是推迟了纳税时间，但一次性全额纳税的性质没变，纳税义务一旦触发，全部价款当期一次性申报，不能分期；不管是旧规还是新规，合同的签订日期都不是判定申报纳税的因素，旧规看的是收款日期，新规看的是服务开始日孰先，签订合同这个动作本身并不产生纳税义务。租赁合同虽然是2026年1月份签订的，但是合同约定服务开始日是3月份，和1月份签订合同日期没有关系。所以，医院收到的120万房租收款和纳税义务都在2026年。

如果是2025年12月份签订的合同，2025年12月医院预收了3年的租金，合同约定2026年1月开始起租，120万一次性到账。虽然租赁是从2026年1月开始，但是不能按新规等到2026年1月再申报。因为，该笔房租款是2025年12月收的，收款年份在2025年，不适用新规，必须按财税〔2016〕36号第四十五条执行，即提供租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是2025年12月收款当天，增值税纳税义务就产生了，当时就应该申报。

房屋出租收入发票开具需要注意，根据规定先开具发票的，开具当天就是纳税义务发生时间，如果在服务实际开始之前就开具发票的，纳税义务会提前触发，服务开始日的缓冲期就没了，没有特殊需要，不要提前开具发票。所以，财务部门要提前介入合同的签订，重点审核三个时间点，即合同约定的租赁开始时间、收款时间、发票开具时间。对于新签订的租赁合同，要把租赁服务开始日期写清楚，这直接决定了纳税义务什么时候发生。同时需要注意续租的情况，如果续租不涉及重新交付标的物，原标的物一直由承租方持续占有使用，这算不算“首次提供服务”？截至目前，国家税务总局没有明确口径，实际工作中如果遇到这种情况，需要提前和主管税务机关沟通。

总之，房产出租收款年份决定增值税纳税适用规则，2025年收到的房屋出租款，适用旧规，如果漏报了，滞纳金按日万分之五计算，罚款按照0.5—5倍罚款。

说明：文中图片是个人手机拍摄不涉及侵权。