人均4.7m²产业空间，产业园空间过剩了吗？

人均4.7 平方米产业空间背后，是 20 亿平方米的闲置园区待激活。截至 2025 年，全国产业园区总量突破 8 万家，总建筑规模达 62 亿平方米，人均可分得 4.7 平方米产业空间；但整体空置率突破 30% 警戒线，低效闲置率高达 35%，约 20 亿平方米空间处于 "沉睡" 状态。资本市场更直观反映行业困境：头部 24 家上市园区企业 2024 年归母净利润暴跌 140% 至 - 40.76 亿元，部分园区即便推出 "免租两年" 的激进政策，仍难挽招商颓势。

我们真的需要这么多园区吗？产业园区是否已陷入过剩泥潭？

01过剩警报；数据背后的残酷现实

有空间无产业

产业园区正遭遇前所未有的生存危机。在土地红利消退、政策空间收缩的双重挤压下，全国园区供需失衡问题全面爆发，从宏观数据到微观表现，均折射出行业的严峻困境。

从供需节奏看，矛盾已十分尖锐。据行业机构测算，产业园市场供应量以每年1.2-1.5 亿平方米的速度持续增长，但受全球经济复苏乏力影响，企业扩张需求却不断收缩，这种 "供增需减" 的态势直接加剧了空间闲置。

城市分化下的困境更具代表性。一线城市如北京、上海、深圳虽整体空置率较低（17%-18%），但部分聚焦生物医药、TMT 等新兴领域的园区，因产业链不完善、技术转化能力不足、专业服务缺失，陷入 "有空间无产业" 的尴尬；三四线城市园区则因产业基础薄弱、配套能力不足，大量沦为 "空城"，部分区域空置率保守估计超 60%。这些数据共同印证：产业园区过剩已不是争议，而是必须面对的事实。

02过剩根源；多重因素叠加的困局

产业园区的过剩并非单一因素导致，而是供需、定位、政策等多重矛盾交织的结果，尤其在生物医药等专业化领域，问题更显突出。

供需错位

全国每年新增1.2-1.5 亿平方米产业空间，但企业实际扩张需求持续收缩，这种结构性失衡在二三线城市尤为明显。以生物医药产业为例，部分园区盲目建设 GMP 厂房、实验室，但未匹配研发设备共享、临床资源对接等专业服务，导致空间与企业需求脱节，即便建成也难以吸引企业入驻。

产业定位同质化

走进不同城市的开发区，"智能制造""生物医药" 的招牌几乎成为标配，这种盲目跟风导致全国近六成园区产业定位重叠，招商手册内容高度雷同。生物医药产业涉及 13 个大类、58 个中类、92 个小类，产业链复杂且上下游差异大，但多数园区未结合区域基础做 "目标化、梯队化、特色化" 定位，反而陷入 "眉毛胡子一把抓" 的误区，既无法形成产业集群，也浪费了宝贵的空间资源。

政策红利消退

2024 年《公平竞争审查条例》实施后，"税收优惠""补贴扶持" 的传统招商模式终结，部分依赖政策洼地的园区瞬间失去吸引力。例如长三角某市被迫撤回 23 项招商优惠政策后，12 个在建园区因缺乏差异化优势陷入招商僵局。调研显示，76% 的企业在享受完政策红利后选择迁离，平均驻留周期缩短至 2.7 年，政策依赖型发展模式难以为继。

03连锁反应'从租金"跳水"到生态恶化

产业园区过剩的负面影响已形成连锁反应，从空间利用到企业经营，再到产业生态，均出现不同程度的恶化。

双降成为普遍现象

2024 年重点城市研发办公类园区出租率跌破 70%，平均租金同比下降 12%；部分城市出租率不足 50%，工业厂房出租率也跌至 79.8%。为争夺有限企业资源，园区纷纷采取 "以价换量" 策略，但效果甚微 -- 在供需失衡下，市场已进入租户主导阶段，业主议价能力持续减弱。

有媒体报道，曾经一房难求的苏州BioBAY，四期、五期的入住率如今也降到了五成左右。不少园区都开始降租。北京某生物医药产业园相关人员告诉健识局："产业园的租金大概降了30%左右，即便如此，去年下半年到今年上半年新入驻的企业特别少，基本上趋于停止。"

企业经营陷入困境

24 家产业园区上市公司 2024 年总营收 2854.5 亿元，同比下降 11%；归母净利润 - 40.76 亿元，同比暴跌 140%，其中 10 家公司营收连续三年下降，行业整体盈利能力大幅下滑。

"伪创新"透支信任

部分园区为营造"创新假象"，盲目引进 "院士工作站""研究院"，却未建立市场化成果转化机制，导致技术难以落地量产；一些所谓的 "数字化服务平台" 仅是老旧系统的 "换皮版本"，未实现产业链供需匹配、资源整合等核心功能，既浪费了财政资金，也让企业对园区的创新能力失去信心。

04政策转向；从源头控量破局起步

面对过剩危机，各地政策正从"重建设" 转向 "精运营"，通过严控新增、盘活存量、提高门槛，为产业园区 "瘦身强体"。

严控新增供应，遏制低效扩张

济南市率先出台政策，规定除省市重点、有明确产业引入的项目外，各区县原则上不再新增工业标准厂房面积指标，从土地源头切断低效供应；多地也明确，生物医药等专业园区需先完成"产业链定位论证"，再审批建设计划，避免 "先建后招" 的盲目性。

盘活存量资源，挖掘空间价值

更有许多园区推行了"0租金"来抢夺优秀企业。2025年7月，广州开发区、黄埔区调配了15万平方米的国企产业空间试点"0租金"，其中涉及国际生物医药创新中心 、生物医药摩天工厂等多个生物医药产业中心。

对此上述人士表示，"房租虽然也在往下调，但不管怎么调，该收缩企业还是要收缩，该退的企业还是要走。即便不要房租，企业也还有人工的成本在，所以说降价也不见得能把客户留住。"对于生物医药园区留住客户才是"硬道理"，园区应该通过鼓励 "P+EPC+O"（策划、建设、运营）一体化模式，引入专业运营团队，将闲置空间改造为符合产业需求的研发、中试载体。

05破局出路；从空间运营到产业赋能

产业园区的过剩，本质上是粗放发展模式的"转型阵痛"。未来的园区不应是单纯的物理空间，而应成为融合产业、科技、服务、生态的 "超级平台"，尤其在生物医药等领域，走出差异化路径。

精准定位：深耕细分赛道

三四线城市需彻底摒弃"模仿一二线" 的路径依赖，结合本土基因做特色化布局。例如湖北英山打通 "茶叶深加工 - 中药材提取 - 大健康产品" 全链条，重庆奉节承接眼镜产业转移，均是避开与大城市正面竞争、在细分领域建立 "控制点" 的典型案例。

对生物医药园区而言，需参照"省级全面引领、市级全而有重点、区县特色集群" 的逻辑，如昆山聚焦小核酸产业、资阳打造 "牙谷"，通过 "一园一强" 形成差异化优势，避免 "大而全" 的定位陷阱。

运营转型：从房东思维到股东思维

传统"收租 + 补贴" 的模式已失效，园区需转向 "产业赋能"，核心是帮助企业降本增效。例如通过搭建 "产业链一站式服务平台"，整合研发设备共享、技术转化、投融资对接等资源；引入市场化CXO 机构（如药明康德、美迪西）与研究院合作，解决生物医药企业 "研发难、转化慢" 的痛点，让园区从 "空间提供者" 变为 "产业合伙人"。

生态重构：整合创新要素

园区的核心竞争力不再是载体空间，而是整合产学研资源、产业基金、人才团队的能力。例如构建"产业链人才管理平台"，针对生物医药领域的研发、生产、质控等环节，精准匹配紧缺人才；设立 "耐心基金""概念验证基金"，支持早期科技成果转化，推动 "研究院经济""医工融合" 落地，让内生 "创新" 真正长出 "产业"。

服务升级：基础服务到专业化赋能

未来园区需组建 "懂产业、懂资本、懂企业" 的专业团队，例如为生物医药企业提供注册申报、临床资源对接、国际合作等服务，满足企业从研发到产业化的全生命周期需求。

产业园区的过剩，既是挑战，也是变革的起点。当 "造园区" 转向 "强园区"，"拼规模" 转向 "拼价值"，那些能紧扣产业趋势、满足企业真实需求的园区，终将在转型中脱颖而出。未来的园区，不再以面积论英雄，而是以 "产业增量贡献""创新生态构建" 定义其生命力。