医药园区发展的 “运营正道” 与 “开发歧途”

在产业园区发展的二十年历程中，“产业地产” 的标签曾一度主导方向 —— 以产业之名行地产之实，靠卖地卖房实现短期盈利的模式，虽借早期土地红利快速扩张，却也埋下了 “重开发、轻运营” 的隐患。如今，随着市场逻辑转变与政府诉求升级，这种模式的硬伤愈发凸显：二级园区与政府的利益对立、企业粘性薄弱、盈利不可持续等问题接踵而至，行业正面临 “何去何从” 的关键抉择。

一、产业园区的核心竞争力：产业运营

1、核心竞争力的本质

产业园区的可持续发展，关键不在于一次性买卖（如卖厂房、卖地），而在于全过程产业运营能力—— 这是园区真正的 “护城河”，也是未来唯一的发展正道（轻资产、重资产模式均可实现）

2、产业运营的核心目标与路径

客户维度：从“招客户” 到 “留客户”，通过深入研究客户需求，让企业明确 “留在本园区比其他园区更好”，核心是为企业降本增效、开源节流（要么帮企业降低成本，要么帮企业增加收益）

政府与自身维度：通过助力企业发展，获得政府认同，吸引更多政府项目，最终实现自身规模化、体系化发展

二、产业园区的核心问题：“产业地产”逻辑的硬伤

1、“产业地产” 的时代局限性

过去20 年，产业园区被误称为 “产业地产”，本质是时代特殊产物。如今市场已不支持 “以产业之名赚地产的钱”地产的钱可赚，但需逻辑通顺，过去“绑定地产” 的模式易被诟病，且不符合当前市场规律。

核心矛盾：产业应赚产业的钱，地产应赚地产的钱，二者强行捆绑会导致长期发展失衡。

2、二级园区的 “致命伤”：与政府诉求背道而驰

核心问题：贪利病与激励不相容

二级园区与地产捆绑过紧，导致政府对其“天然有罪推定”；政府追求长期价值（财政税收、就业政绩），二级园区仅追求短期房产收益，二者诉求完全对立。

举例：上海某产业园，政府给予工业用地“近乎白送”、租金补贴、税收返还等优惠，但当政府要求开发商给优质企业每平米降价 1000 元时，开发商以 “亏本” 拒绝，最终需政府额外补贴企业 —— 政府陷入 “双重补贴” 困境，进而质疑 “为何不自己干”，导致社会资本（二级开发商）被政府排斥。

政府的应对：自建基础设施型园区政府通过平台公司建设低租金、免租金园区，将园区视为基础设施，核心原因是“不再需要唯利是图、不听话的二级开发商”。

三、产业园区的未来方向：利益绑定与多元盈利

1、核心转变：从 “卖房子” 到 “做服务”

新逻辑：产业不是靠地产发展，而是靠产业运营服务体系、产业生态构建、要素资源赋能发展。

关键动作：解决“公司利益与产业利益的绑定”—— 企业赚钱，园区才能赚钱，这是未来最重要的发展方向（尽管难度高，但符合 “难而正确” 的原则）。

2、盈利模式的重构：告别 “简单卖地卖房”

传统模式的困境：“拿低价地 + 市场化高价卖房” 已不可持续，且园区规模、利润难以超越住宅、金融行业；若利润过高却未解决政府 “招好企业” 的需求，还会面临调控。

多元盈利模式的三个方向（需让利润“师出有名”）：

投资价值（补充项）：依托近距离陪伴企业的优势，捕捉潜在投资机会，但投资回报周期长、客户池有限，无法作为主要收入来源（如1000 家园区企业中，值得投资的仅 10-8 家）。

增值服务（细水长流）：服务种类多、单项目利润低，但长期积累可形成稳定收益，属于“聊胜于无” 的基础盈利项。

物业保值增值（核心项）：通过运营提升持有物业的价值（如香港、新加坡的老公寓，靠优质维护保持高租金）；尤其在公募Reits 放开后，运营对提升园区物业估值至关重要。

四、二级园区的优势与运营认知纠偏

1、二级园区的独特优势

管理精细化：对客户研究更细致，单位产出率高，招好商后易“出挑”。

服务聚焦性：园区规模小，企业“0 距离接触”，投入小即可搭建完善服务体系（如实验室、中试公共平台）

2、运营认知的三大纠偏

运营是“必要成本”，不是 “额外成本”：

现状：多数园区将运营投入视为“减少利润的负担”（如认为 “本应赚 1 亿，做运营少赚 2000 万”），且运营投入占比远低于营销投入。

正确逻辑：运营投入本就是成本的一部分，需在前期算账时纳入，如同企业研发投入代表长线发展预期

运营“短期不盈利” 是常态：

初期运营以投入为主，不可指望短期盈利；若强行强化“短期盈利属性”，会导致运营开局失败（类似科技企业研发，90% 可能失败，且需长期投入）

运营对“销售型园区” 同样重要：

好的运营能增强客户粘性，形成口碑效应与“老带新”，扩大潜在购置群体；同时可承接企业 “买楼后委托运营” 的需求，发掘轻资产运营的盈利空间。

五、园区发展的“正道”与“歧途”

正道：接受运营“知易行难” 的属性，以长期主义投入产业运营，绑定企业与产业利益，构建多元盈利模式，实现可持续发展。

歧途：追求短期利益，靠 “忽悠县域” 赚快钱，此类模式不符合产业园区发展规律，与长期价值导向背道而驰。