国外医疗健康REITs成熟经验的几点启示

近期基础设施建设REITs引起了市场的高度关注，从公募REITs试点一年来的效果看，产业聚集效应初显，首批公募REITs带动3000亿元的新增基础设施项目建设。

作为盘活存量资产的首选方式，REITs在有效降低当前政府债务风险和企业负债水平、提升基础设施运营管理水平等方面发挥了重要作用。同时，通过REITs工具，可有效盘活存量资产带动增量投资，减少企业资金占用，加速资金回笼，实现业务规模扩张，持续提升金融服务实体经济的质效。

REITs的发行和投资在海外市场已较为成熟，REITs也是大类资产配置中的重要品种。目前国内REITs主要投资于不动产，包括产业园、高速公路、房产、物业等领域。根据国家支持鼓励方向和监管要求，公募REITs有望扩大试点范围，包括旅游景区、水利设施、清洁能源、教育、医疗健康等领域。医疗健康REITs对医疗健康需求的稳定增长和行业的健康可持续发展具有重要的意义，本文对国外医疗健康REITs组织形式、商业模式及市场发展情况进行分析，以供投资者参考。

国外医疗REITs的起源发展

REITs1960年起源于美国房地产市场，随后拓展至不同行业和不同国家及地区，当前在美国、日本、澳大利亚等发达地区以及泰国、印度等新兴市场均得到快速发展。医疗健康REITs上世纪八九十年代起源于美国，并不断壮大，目前美国、日本、新加坡等有近20家上市类医疗REITs。医疗健康REITs专注于一些健康护理类的地产，包括养老院、疗养院、医疗类写字楼建筑、医院和生命科学写字楼以及实验室物业。

国外医疗健康REITs的发展有以下几个因素：

一是与地区人口结构密切相关。老龄化严重的国家，医疗健康机构相关物业需求越强，伴随需要照料和特殊护理的老年人数量不断增加，健康护理、老年公寓类设施的需求也不断提升。

二是医疗健康REITs收益较为稳定。医疗健康机构物业租约期限较长，而且由于医疗为生活必需品，医院的租金具有很强稳定性。以美国医疗健康REITs位列，16只医疗健康REITs市值总计1329.53亿美元，占REITs整体的8.14%，过去27年平均收益率为9.30%。

三是医疗行业并购机会较多。在美国及新加坡市场，医疗并购整合资源较为常见，会为投资者传递更多的利好，有助于产业更好发展。

国外主要医疗健康REITs公司

美国有16家医疗健康REITs公司，主要有两种投资策略。一种是持有医疗物业资产并租赁，另一种是投资于医疗物业资产的抵押债券（ABS）。美国医疗健康REITs主要有Healthpeak Properties（原HCP Inc）、Ventas Inc. Welltower、Nationwide Health Properties Inc、Diversified Healthcare Trust、Omega Healthcare Investors Inc.等。

HCP公司成立于1985年，注册地为马里兰州。作为医疗保健地产投资者起家，当年即登陆纽交所，是第一个入选标普 500 指数的医疗类 REITs，专注健康护理类地产物业，系全美最大医疗 养老类 REITs 之一。HCP公司的资产分布于美国42个州和墨西哥，HCP直接或间接拥有670处房地产资产。HCP公司属于内部管理型的REITs，主营业务是收购、开发、租赁、出售和管理医疗健康行业的房地产资产，并且给医疗服务供给方提供抵押贷款及其他金融服务和金融解决方案。

Ventas于1983年成立于Kentucky。Ventas在美国和加拿大多处拥有养老院及医疗保健类物业，在地域上实现了证券资产的多样化组合。截至2009年12月31日，Ventas在美国的43个州和加拿大的2个省拥有505处物业，其中包括244处养老社区，187处专业护理院，40处医院和34处医疗办公楼。

Welltower成立于1970年，是第一支专门投资于养老院及医疗保健物业的REIT。目前，HCREIT还提供大量的物业管理和开发服务。截至2009年底，其资产分布于39个州，多达590处。

新加坡上市有2只医疗保健类新加坡房地产投资信托（S-REITs）-百汇生命产业信托和先锋医疗产业信托。其资产分布于新加坡、日本、马来西亚、印度尼西亚和韩国等亚太区市场。

百汇生命产业信托是亚洲最大的上市医疗保健REITs之一，拥有56处房地产投资组合，规模达22.9亿新元。投资组合中的医院和医疗中心占64.6%，疗养院占35.4%。按地域划分则为新加坡（64.3%）、日本（35.4%）和马来西亚（0.3%）。

先锋医疗产业信托拥有31处房地产投资组合，其中16处位于印度尼西亚、3处位于新加坡、12处位于日本，总规模超过12亿新元。该信托管理人60%的权益由华联有限公司持有，40%的权益由华联力宝医疗（OUELH）持有。因此，其对力宝卡拉瓦奇股份有限公司和华联力宝医疗的房地产拥有优先购买权。

国外医疗健康REITs的业务范围

国外医疗健康REITs经营的业务主要包括物业经营、收购和开发三个方面。

在物业经营上，REITs主要提供物业出租和物业管理两个服务。医疗健康REITs一般有两个物业出租策略。通过三净租赁协议的形式，将医疗房地产资产租售于大型医疗服务营运商。这种租约常见于医疗护理机构、医院等资产类型。通过普通的租赁协议，将相关资产租售给散户，表现为多租户租约的形式。这种租约常见于医疗办公楼等资产类型。

在收购业务上，以Healthcare Realty公司为例，美国医疗管理类REITs一般是基于长期收益而进行投资的。在收购类型上主要集中在如下两个方面。对健康系统的整体收购，通过合伙的方式与区域健康系统完成对物业的兼并。对独立资产的收购，对于健康系统以外的医疗办公楼和门诊设施，REITs也会根据市场条件和周边环境择优进行收购。

在开发业务上，医疗健康REITs主要采用两种开发方式。一是与风险资本合作开发，从而减轻资本负担和开发压力。二是通过REITs内部资本对设施进行开发，这样可以避免第三方对公司经营决策的限制和干扰。

国外医疗健康REITs的商业模式

与一般上市公司以净利润为分红基础不同，REITs公司的分红基础是净营运资金（Funds From Operations,即FFO），FFO=净收入+折旧+摊销-房地产销售收益，也因此P/FFO成为市盈率之外衡量公司价值的重要指标。

医疗健康REITs采用“三净租赁”模式，极大降低运营成本、获取稳定收益。有别于通常“毛租赁”业务模式（即房东支付税金、公共费等费用），“三净租赁”模式，即让租客承担不动产税金、运营费用和保障费，以此降低运营成本、获取相对稳定收益。

其他类型REITs相比，医疗类REITs有固定的租户和超长期的租约的竞争优势，由于承租主体需要在医院建筑、临床设施、医疗设备等方面进行大量投入，因此这些物业的租期基本都在10-15年，而且到期以后通常还会续签。

国外医疗健康REITs的几点启示

随着我国日益增长的医疗健康需求，特别是老龄化的加快，医疗卫生总费用及居民医疗保健开支不断增加，对相关产业带来巨大的发展机遇。同时，随着全民医保时代的到来，取消药品耗材加成、严格医保控费、控制医疗费用的过快增长等改革，对医疗机构的经营发展也提出了极大的挑战。充分利用医疗健康REITs的重要价值，来降低债务风险、盘活存量资产、扩大医疗健康产业投资规模，也为健康机构降本增效，获得健康可持续投入，实现健康可持续发展。

一是研究出台医疗健康REITs配套政策。美国、日本、新加坡等成熟市场的医疗健康REITs 相关法律体系均较为健全，根据国家支持鼓励方向，充分研究监管要求，探索发展医疗健康REITs领域。

二是加快培养医疗健康REITs人才。REITs 项目操作中涉及到项目公司、物业管理、银行保险等金融机构、法律会计评估等咨询机构，发展医疗健康REITs还要熟悉医疗健康产业政策、行业特点与运营规律，需要打造对金融、投资、法务及不动产运营的医疗健康REITs专业团队。

三是抓住医疗健康REITs投资机遇。经济下行抬升发展 REITs 的需求，利率下行提高 REITs 的投资吸引力，未来随着交易机制完善，长期资金或加大对 REITs 配置，国外涌现一些医疗健康REITs领军投资机构。随着政策的支持和监管的深入，国内该领域会有较强的投资机遇。

四是通过医疗集团化奠定REITs基础。随着国内医疗健康产业的发展，培育出国有资本和社会资本办医疗集团，医改政策也鼓励发展区域医疗健康集团，集团化的管理必将实现规模化效益，通过医疗健康REITs在保持医疗健康机构非盈利属性的基础上，盘活存量医疗资产提高资产的证券化率。