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贝壳水逆：深陷反垄断疑云，资本故事难兑现

2021

05/26

科技新知

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即便是吃下了万亿的市场，贝壳找房依然不能高枕无忧。

©科技新知原创

作者 | 魏宇奇编辑 | 潮声

2021年5月，新财富公布了新一届500富人榜。有别于以往的是，昔日富人榜前三甲的常客，房产开发商们不仅被挤出了前三，前10名也不见他们的身影。取而代之的是左晖，他以2220亿的身价跻身富人榜第8名。

让左晖坐上首富宝座的，是交易规模仅次于阿里巴巴的贝壳找房，后者2020年的GTV（交易金额）高达3.5万亿元。

不管是纯线上的58同城，还是线下的易居、我爱我家等对手，与贝壳找房的差距都越来越大。58同城私有化退市，易居和天猫孵化的“天猫好房”，最新的目标与贝壳找房也不在同一个量级上。

与此同时，在同行中鲜有敌手的贝壳找房，其实也有着自己的软肋。在上市时，它给资本市场讲了一个“科技服务平台”的故事，因此获得了高估值。但“科技”和“服务”的不平衡，让贝壳的科技属性并不高。在用户规模上，贝壳找房也被58旗下的安居客压了一头。

另一方面，在上市前，二手房业务占比过高是贝壳今后的潜在风险。如今虽然新房业务成为了第一大营收来源，但新房业务也存在风险。

与业务和行业竞争相比，贝壳找房还有另一大隐忧，那就是庞大的体量是否构成了垄断。尤其是竞争对手已经公开举报，阿里、美团的先后被罚更表明监管层面越来越重视互联网行业的垄断问题。

可见，即便是吃下了万亿的市场，贝壳找房依然不能高枕无忧。

01 贝壳的三点疑问

对贝壳找房（简称贝壳）来说，2021年的坏消息一个接一个。先是灵魂人物左晖突然去世，今天又被外媒爆出已经被中国市场监管总局启动反垄断调查。尽管这条消息随后又被贝壳官方辟谣，但贝壳的坏消息远不止此。

4月8日，贝壳的老对手安居客像港交所提交了招股书，58 系亮出了在房产领域最后的底牌。对于贝壳来说，安居客最大的优势在于用户规模。

截至2020年12月31日，安居客的MAU（平均移动月活跃用户量）为6700万，贝壳同期的数值为4820万。即便到了今年一季度，贝壳的MAU规模涨到了4850万，依然低于安居客。如果按月活跃用户量计算，安居客是无可争议的中国在线房产平台的第一名。

贝壳在月活上的问题不只是规模被安居客甩在身后，增速上也出现了下滑。今年一季度的增速为78.2％，低于2020年四季度的88.3％。

在用户规模之外，由于模式较为特殊，贝壳从上市时到现在一直面临两个质疑，而从上市后发布的三份财报中来看，贝壳还无法打消外界的这两点质疑。

首先，在营收和交易规模方面，贝壳一直保持着高增长，但高增长能否稳定持续下去是未知的。目前最新的情况是，它已经增长乏力了。

今年一季度，贝壳的营收为207亿元，同比大增了190.7%。如此高的增速，其实和去年同期的起点低有关，去年同期贝壳的营收只有71亿元。

情况类似的还有GTV（交易总值）。贝壳今年一季度的GTV为1.06万亿元，同比增长了224.2％。

GTV由于起点低导致增长数据高，其实是正常现象。更值得注意的是，贝壳的营收结构正在发生变化，这也是外界对贝壳的第二点质疑之处。

在2020年，对于一直以二手房业务为主的贝壳来说，最大的变化就是新房业务的增速超过了二手房业务，过于依赖二手房的风险有望化解。

贝壳全年的GTV同比增长了64.5%，达到3.5万亿元。其中有1.94万亿来自二手房，这部分同比增长了49.5%。新房GTV的规模虽然仍小于二手房，只有1.38万亿元，但增速却接近二手房的两倍，达到85%。

在上市时，贝壳就被质疑业务过于依赖二手房，风险较大。如今新房业务的高速成长，使贝壳有了新的增长引擎，抗风险能力更强。但从今年一季度的业绩来看，新房业务也和曾经的二手房业务一样，让贝壳背上了风险。

一季度，新房业务的营收从2020年同期的35亿元增至99亿元，增幅187.6％，全面落后于二手房业务。二手房业务贡献的营收为102亿元，增速为202.1％。

与此同时，贝壳一季度的营收在环比上是下降的，比去年四季度减少了20亿元。

贝壳要面对的第三点质疑则是，它在招股书中对自己的定位是“以科技为驱动的服务平台”。然而在营收构成中，科技属性远小于服务属性。

在贝壳的营收构成中，具有科技属性的是特许经营服务及其他增值业务产生的收入，这被称为“平台服务”。2020年四季度，来自于此的收入从2019年同期的6亿元增加到10亿元，在营收中的占比不到3%。到了今年一季度，这部分的收入依然为10亿元，没有增长。

此外，创始人左晖在离世前虽然已经把贝壳送上市，并安排了长租公寓业务“自如”和瞄准万亿家装市场的“被窝家装”充当贝壳的业务，可谓是扶上马后又送了一程。但以彭永东为首的新一届管理团队，能否让贝壳继续保持优势，仍然是不确定的。

02 模式之争

5月20日下午，易居控股董事局主席、天猫好房CEO周忻，出席了天猫好房的战略发布会。

这是继4月28日，阿里与易居正式官宣天猫好房后，后者的第二次发声。前一次表明地产行业又多了一个竞争者，这次则释放了这位后来者的野心。

周忻在发布会上，公布了天猫好房未来三年的目标：每日活跃用户300万，年度交易规模超过2万亿，年营业收入500亿。

在万亿的房地产江湖中，前有贝壳、安居客等老玩家，后有恒大“房车宝”、万科“朴邻”、碧桂园“有瓦”等新秀。天猫好房介入房产行业的意义，并不在于这说明了房产行业的吸引力有多大，也不是天猫好房将从中分一杯羹这么简单。而是行业经过互联网渗透了十余年后，又出现了更适合行业发展的新方向。

类似的还有安居客，二者代表了互联网+地产行业2.0时代的两种路径，那就是由信息延伸到其他方面。

单纯的信息撮合模式在今天已经越来越没有竞争力了。天猫找房虽然也是在做交易撮合，但更侧重用数字化的手段来提升撮合交易的效率，而不是58同城的信息平台模式。

安居客的范围要更广。除了58系擅长的信息平台模式，它还通过收购“爱房”和“巧房”，推出了交易服务业务，为经纪人提供SaaS解决方案。安居客在招股书中将之称为未来的增长点。

不过，这项业务的规模尚小，远不足以成为安居客的增长点。2018年至2020年，它在营收中的占比最高只有3.5%。

从目前的成绩以及可预见的发展趋势上看，尽管二者各有千秋，但依然很难与贝壳抗衡。

一方面，从规模上看，贝壳的短板在于C端用户量不如安居客，但这里其实有个问题需要深究。

对房产行业而言C端用户固然重要，但这并不能代表全部。安居客在月活比贝壳多了近两千万的情况下，2020年全年的营收规模不足后者的一半，净利润约为贝壳的二分之一。这说明在互联网+房产这条路上，仅有C端的用户是不够的。

更能说明问题的是，贝壳与天猫好房、安居客的区别在于，贝壳不仅有数字化，还依托链家的经验，为行业输出了标准。贝壳大力推广的ACN经纪人合作网络就是其中的代表。

换言之，在包括房产行业在内的产业互联网中，仅有数字化是不够的。如果行业缺乏统一的标准，那谁先输出了行业标准，谁就赢到了先机。

这在三者之间的对比上体现得尤为明显。直到2020年才推出“行业标准”的安居客，其营收、净利润均不及贝壳；天猫好房背后的易居，虽然有众多房企做股东，但2020年的GTV只有5134亿元，约为贝壳的七分之一。即便是把范围缩小到易居主攻的新房领域，易居也和贝壳存在着很大的差距，后者2020年新房业务的GTV高达1.11万亿元。

03 谁能阻挡贝壳？

4月10日，58同城创始人、CEO姚劲波在微信朋友圈中发文，称贝壳已经形成垄断，呼吁监管部门对其处罚。

在姚劲波举报之前，就有媒体报道称贝壳正在配合监管部门自检自查。如果联系因为涉嫌实施“二选一”等垄断行为被立案调查的美团，以及已经被开罚单的阿里，这个消息就多了几分真实性。