养老地产遭遇盈利难尴尬 PE看中养老照护市场

我国60岁以上老年人数量已经超过2亿人，老龄化变成一个不可轻视的社会问题。对于老龄化社会的到来，商人嗅到了巨大商机，比如很多房地产企业瞄准了养老地产，期待发掘蓝海市场。

理想很丰满，现实很骨感。因为要拿地、建楼以及室内装潢等，养老地产耗资不菲，没有雄厚资金作支撑的养老地产开发商很容易陷入资金困境，急需融资以避免资金链断裂。

然而，养老地产在资本市场遭遇到的是冷遇。北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司是一家私募机构（PE），专注于地产、上市并购、借壳上市、海外资产配置等领域。该公司副总裁兼合伙人李玉国在8月7日由理实国际举办的养老服务投融资主题沙龙上指出：“2013年，我们在地产领域投资大概25亿人民币，并考察了50多家养老地产的项目。但最终没有给任何一家养老地产开发商投资，因为没有看清它们的商业模式。”

其实，养老地产开发完后，在商业模式上面临着出租还是出售的哈姆雷特式难题。对此，北京亦庄国际投资发展有限公司风险管理部部长冯加武说：“养老地产开发完后，如果出售，后续靠物业管理的方式很难形成有品牌影响的高端养老社区。”这种情况下，养老地产的出售跟普通的房地产买卖没有区别，很难吸引到购买人群。但是如果选择出租，开发商就会面临严峻的现金流压力，很可能因资金周转不灵而破产。

已经在养老地产领域有所投资的远洋地产(03377.HK)深刻体会到了养老地产难以盈利的问题，其投资建设的椿萱茂老年公寓目前还处于纯投入期，何时盈利仍是未知数。希望能够在养老地产快速盈利的远洋国际正试图寻找新的突破口。该公司养老地产业务发展中心拓展总监刘萍表示：“我们希望通过投资运营养老机构，提升远洋地产在全国每一个楼盘的附加值。”

相比于养老地产，养老照护市场则因为盈利模式清晰而获得PE青睐。

冯加武认为，中国养老市场面临一个矛盾，失能老年人越来越多，但是能照顾失能老年人的劳动力在减少，这一供需失衡的矛盾使养老照护市场拥有着巨大的市场机遇。

当前，国内已经出现为老年人提供服务照护的公司，北京慈爱嘉养老服务有限公司(以下简称“慈爱嘉”)即是其中的代表。慈爱嘉可为老年人提供生活照料、个人护理、家庭护士、健康管理、行动协助等服务。

对于慈爱嘉的运营模式，李玉国表现出浓厚的兴趣。他认为，养老产业很庞大，在发展中应该注意三点：首先对养老分层次，比如农村养老和城市高端养老就有很大区别;其次，从老年人的需求入手，关注老年人心灵的需要;第三，养老产业需要一个创新的商业模式。

“养老领域产品很多，包括对老年人进行细心的居家照护、监测系统、穿戴设备等。归根到底，能否结合自身的产品和服务创建一个先进的商业模式，是养老产业发展过程中的关键点，这样才能规避运营过程中的风险。”李玉国如是说。