仲量联行：生命科学企业不动产选择青睐产业园区，未来生命科学产业园区将不断做大做强

(上海2022年11月22日美通社消息) -- 近日，上海徐汇区发布了新一轮生命健康产业政策；与此同时，张江集团也宣布，总规划面积16万平方米的上海张江"基因岛"将于今年年底基本完成建设，明年投入运行。政策助力使得生命科学产业蓬勃向上，催生其不动产扩租需求居高不下。全球领先的房地产专业服务公司仲量联行预计未来2-3年，生命科学物业市场将迎来更多新增供应以纾解目前存量不足的瓶颈。

生命科学企业 -- 首选园区 凝聚合力共同成长

仲量联行在京沪两地的行业调查数据显示，未来新增供应中，产业园区内的新建项目成为供应主力。企业调研也显示，生命科学企业不动产选择以产业园区为主，占总需求面积的67%，尤其是领军企业对产业园需求远高于其对办公楼的需求。

对于生命科学企业选址来说，高端人才的可及性尤为重要。一些成熟的产业园区已形成梯队显著、储备齐全的人才高地，吸引企业落户。以上海为例，较为成熟的张江核心板块已配备梯队成熟、丰富的人才资源，一些新兴的生命科学产业众多板块如周康、紫竹，正开始呈现出人才的雁阵格局。在已具规模的产业园区内，人才的聚合效应开始显现，不论企业落户还是搬迁，首选依然是围绕人才据点的周边区域。

同样重要的是，产业园区的聚合效应有利于企业间沟通合作，实现风险均摊、互利双赢。生命科学行业技术含量高、投资回报丰厚，但同时具有投入大、周期长、风险高的特点。这些特征使生命科学企业在选址时，倾向于向产业聚集度较高的区域靠拢，以便于企业沟通交流，寻求合作或外包的机会。通过合作研发，企业间打破技术壁垒，缩短研发周期，提高新药成功率，在保证自有专利的同时，共担风险，合作共赢。

由于行业的种种特殊性，聚集度高的产业园区无疑是企业选址和未来成长最好的平台。除了企业入驻带来的物业需求，产业园区的主导者 -- 管委会更看重产业落地后带来的可持续发展。

投资方 -- 深度参与 布局行业全成长周期

资本长期稳定的注入，也是生命科学企业创新研发的重要引擎。过去两年，资本方参与生命科学产业的方式大多以收购二手物业、改造后重新入市为主，强劲的租赁需求令投资者闻风而动。从已披露的大宗成交来看，机会型及改造增值型的二手改造项目受到买家的青睐，带环评项目的翻新改建机会最受投资者的关注。

据了解，一线城市的生命科学物业的改造成本可以高达8000元/平方米，而普通办公物业的翻新改造一般在每平方米3000元左右。政策壁垒也挡住了不少投资者，二手项目改造的相关政策审批要求很高，限制也较为严格。

因此，越来越多的资本方把目光投向与产业园区更深层次的合作上，例如不久前康桥资本在北京大兴和昌平一举拿下了两个项目；由于该机构此前投了很多生命科学的企业，产业资源丰富是其重要的加分项，能否带来更多企业或项目落户园区、协助园区平台做大做强，是园区管委会非常看重的能力。

更有步伐较快的园区内已出现专业医疗基金，他们与园区方深度合作，为园区内的医药企业提供股权融资。例如苏州工业园区的"产业一号"基金，就是资本方、园区管理方与知名药企共同创立的首个生命科学产业基金，定位于创新药及大健康产业股权投资，挖掘产业内潜力项目，携手助力园区生物医药产业的发展。

除此之外，资本方也在积极尝试打通资金退出机制。以华安张江光大REIT为代表的首批产业园REITs项目上市即是开端，最近杭州的和达药谷也完成申报，将孵化器项目与和达药谷一期作为底层资产，成为国内首支生物医药+孵化器公募REITs。在产业地产的基金平台框架下，以生命科学产业园区为底层资产，将来C-REITs或将成为资本有效的退出途径。