全球大健康中央服务区

任何一个城市的物业价值，都是围绕中心节点向外围扩散递减的，这个中心节点我们称之核心区。这些中心节点可以是商业中心、商务中心、会展中心、交通中心，也可以是核心景观资源如公园或核心配套资源如学校、医院等。对于老城区，这些中心节点已经成型成熟，对于新城区而言，这些中心节点却是可以重新打造的，换句话说，谁在新城市运营中打造和占据了这些中心节点，谁就占据了城市运营的核心价值圈，谁就能享受最大的土地增值收益和物业增值收益。

据悉， GHCA 是全球大健康中央服务区（ GlobalHealth Central Service Area ）英文缩写，依托商务部中国国际贸易学会国际品牌管理中心与 1000 余家世界健康产业商会、协会、运营商家建立起的战略合作关系，探索出了“旅、居、产、研、贸”结合的一体化发展模式，构筑起一个大健康产业的完整脉络。

解决城市运营初期的商业经营问题，是占据和打造新城区商业中心的关键一环， GHCA 负责人告诉记者：以一个 2000 万平米的新城区规划面积，完全开发成熟后，就是一个 30-40 万人口的中型城市，按人均 1-1.2 平米商业面积的标准，则需要 40 万左右的商业物业，完全具备打造新城区商业中心的条件。但这里面有一个矛盾：因前期入驻率低，周边人口不多，商家不愿意进，期待入驻率提高后再进来；而周边没有商业等配套，购房者不愿意住进来，期待商业配套完善了后再入住，这即是商业地产开发者纠结的地方，因此解决城市运营初期的商业经营问题，是占据和打造新城区商业中心的关键。

主动城市中心化的城市运营策略是中国新城镇之路首选，主动城市中心化旨在城市运营之初通过“全球大健康中央服务区”的打造，不仅使这些商业及配套设施成为城市运营项目的商业中心，更要使之成为所在城市的新商业服务中心，使城市运营项目占据所在城市的核心价值圈，城市开发竞争中的最高点，长远实现新城区物业和土地的最大增值收益。

主动城市中心化的商业模式是也是进行政府营销的利器。对新城区的开发而言，政府关心产业、就业、税收等，也关心城市化进程、城市形象和土地的升值，而“全球大健康中央服务区”商业开发在这方面的作用有着立竿见影的效果，通过“全球大健康中央服务区”商业开发，实现城市运营中不同产业、不同业态、不同物业类型之间的资源整合和价值提升，更重要的是商业能带来人流，繁荣城市。

主动城市中心化的概念虽然没有人提过，但很多城市运营商实质是按这个思路在走，如万达、宝龙、金源等，他们就是在新城区通过商业确立自己的中心位置，实现物业和土地的增值，并通过模式和样板的建立，进行政府营销，快速拿地复制。

“全球大健康中央服务区”可以解决从“人流”到“人留”，从商业兴旺的基础条件来看，人流密集是决不可少的必要条件。奥特莱斯、儿童乐园等商业形态可以带来庞大的人流，然而不能忽视的是，便捷的交通也可能会带走人流。所以，新城区要解决的首要问题是如何将潜在性优势转换成实质性优势，即将“人流”转换成“人留”，再转换成现实消费力，进而真正获取这种优势带来的收益。通过“全球大健康中央服务区”的打造，拉动区域外有健康消费需求人群，推动养老、酒店、配套商业、旅游体验等产业发展。这些产业反过来可以为产业新城人群服务，提高生活的便利性和舒适性，增加入住率，并使新开发住宅物业价值得到大幅的提升。

全球大健康中央服务区在全球视野和大健康服务概念下，在新城区打造中央服务区，充分利用国内国外两个市场、两种资源，推动新城区全球化的健康生活方式体验、社会化大生产等领域在新型业态、贸易效益、发展模式等方面取得突破性进展。实现新城中央服务区相对更广的顾客辐射能力及“可与老城区传统商圈产生有效差异化”的特点。形成一个多功能、高效率的中央服务区，一个服务周边 200 公里的现代服务业的聚集基地。