回应冯仑 解读美国“医疗房地产”发展之道

8月17日，在2014中国医院论坛上,万通集团董事局主席冯仑面对5,000名医院参会代表，再度“示爱”莆田民营医院。在大家关心老俞和冯仑谁对谁错，究竟应该赔偿多少，“随地大小便的孩子长大后成没成流氓”之余，我们给大家讲一讲背后深层次的行业故事。冯仑老板又一次示爱“莆田”的时候，提到“国外房地产有很多和医疗结合的模式，其中有一种叫‘医疗房地产’，生意特别好。国外很多医院发展时只保留自己最核心的能力，包括运营、诊疗和管理,其余的业务全部都社会化。”我们今天就和大家分享一下在美国，什么是冯仑先生提到的“医疗房地产”。

什么是美国医疗房地产?

首先，“不动产投资信托”[REIT(Real Estate Investment Trust)]是指拥有、并运营产生收入的地产项目的公司。拥有、并运营的地产项目包含各行各业，医疗行业知识其中一个部分，从2007年开始高速发展，2008年的时候上市的专业“医疗不动产投资信托”只有10家左右。“不动产投资信托”提供了一个和mutual fund结构比较类似的投资模式，可以是上市公司，也可能是非上市公司。截至2014年8月，全美专业“医疗不动产投资信托”共有24家，市值1,754亿美金，排名前5名的市值占总市值68.7%。市值和资产规模排名前三名的美国医疗不动产信托的主要财务数据请见表一：

在美国上市的“医疗专业不动产投资信托”请见以下表二。

“医疗不动产投资信托”主要经营的项目包括:

1.养老地产(Senior housing)：包括提供医疗服务的互助型养老和独立养老

2.医院项目(Hospital project)：大部分医院项目是长期护理院以及长期持续医疗护理院

3.高技能护理院(Skilled nursing home)：主要为老年患者提供提供长期护理，不需要急症医院支持和服务的项目

4.医疗办公楼(Medical Office Building)：医疗办公楼是“医疗不动产投资信托”投资的为数不多的纯医疗密切相关资产，包括医生诊所，日间手术中心，等

5.生物科技园区(Life Science Lab)：还有极为少数的医疗不动产信托经营生命科学园区实验室项目，并非医疗地产主流

总结来看，美国“医疗房地产”主要经营的范围是：门诊和日间手术为主的医疗服务机构，以及依靠专业的医疗技术和医疗设施不高，但需要医疗长期支持和合作的服务领域。

以资产回报率最高的“HCP”为例。截止到2013年，HCP 拥有218亿资产，拥有1,079个项目，其中养老项目和高技能护理院是利润主要来源，以下表三为HCP2013年主要财务数据。

比较2012年，2013年HCP 只在医院项目中的收益减少。请见表四：2012与2013对比。

有意思的是，我们也查找了美国医院公司(HospitalCorporation of America)的信息。发现其租赁医疗办公楼(包括租赁设备)从2014年开始逐年减少，从2亿9千万，减少到2018年的1亿3千万。

根据粗略的调研和分析，美国医疗地产的主要收益来源是养老机构与高技能护理院项目的租赁和金融借贷收益。虽然，仅仅一家公司的租赁收益与成本的数据不能够代表未来的趋势，但大型医院机构和连锁性医疗机构毕竟不喜欢，其实也不需要轻资产运营。自建医疗机构可以在医疗流程，合规，设施设备，等很多方面满足自己的需求。

给冯仑先生的建议

上述美国医疗地产现状与医疗发展趋势，结合冯仑先生说的：“我们不摊大饼，而是建立随时发展的立体模式”，我们斗胆为冯仑先生提出我们的一些想法。

1.对于养老项目和护理院项目：

由于养老文化差异，养老保险不健全，各个地方收入参差不齐，等等原因，跨地域、规模化的养老项目和护理院项目可能前景不是非常明朗。加之，泰康等其他大型保险金融企业已经在此领域投入，进入壁垒必然加大。我们会在未来会以专题的方式和读者分享我们的见解。

2.医院项目：

医院靠口碑和信用。一起或者几起医疗事故可能毁了一批医疗机构的信誉，导致一个医疗品牌的灭亡。美国连锁医疗机构坦妮特(Tenet)就曾由于医疗事故销声匿迹。过分的依赖一个医疗系统，风险可能过大。美国的医疗地产信托也依靠多元化的客户分散风险。

美国医院行业比较成熟，在医疗资源集中地区新建医院的难度较大，需要通过州政府以及当地政府的需求证明(Certificate of Needs) [CON]。中国医院饱和程度没有达到美国的程度，但医院建设的专业性，以及设计后续的医疗服务流程、合规要求，投资回报慢，大型医院的垄断等等方面原因，都是阻碍跨区域多个医院项目成功的因素。

如果要投资医院项目，我们认为在这个领域可以复制美国以社区为基础的医疗服务中心的模式(可能冯仑老板已经这样实施)。例如可以与医生团体、大型医院共同投资、分担风险，也可以独自投资，建立不高于200张床位社区为基础的小型医院，小型医院可以针对简单疾病以及康复类疾病。小型社区医院的运营可以参考美国独立社区医院的模式(2011年1,966家)，关注于服务、社区关怀、康复需求，以及患者和家属的满意度，而非疑难杂症。

3.非医院类型的医疗办公楼项目：

这个领域是我们觉得发展空间比较大的领域。老龄化、以及医疗技术上无创和微创技术的发展让更多的患者可以在日间手术越来越多的被认可和普及。在美国，已经被证明大门诊，小住院的模式可以被广泛的推行。并且，目前美国各个大型医院普遍都在减少床位，提高效率，降低成本。然而，各个大型医疗机构广泛的在社区内设立开展日间手术，癌症放化疗，独立的影像中心，等等短平快类型的医疗机构。虽然这种模式也涉及诸多宏观环境的因素，例如是否医生资源可以盘活，医疗事故责任险机制是否健全，法律责任谁来承担，等等问题，我们相信这种模式会在未来中国私立医疗体系内占据一席之地。

在“筑巢引凤”，或者“筑巢后把家雀变成凤”的选择中，冯仑先生似乎选择了后者。但更要关注的是：如何保证医疗水平和医疗质量，避免未来由于医疗质量造成的事故再次发生。中国最缺少的还是优质的医疗资源，及好的医生和医疗服务人员。优质的医疗资源还普遍集中在大型三级医院内。冯仑先生如果想要打造中国最大的“医疗房地产”，需要考虑的是如何提高莆田自身医疗队伍的质量和水平，或者自己打造平台：“引凤入巢”。

反观美国的医疗地产租赁业务可以长足发展，一个必要的因素是医疗资源发展相对平均。医疗房地产发展速度最快，规模最大的是在中南部、中西部医疗资源相对缺少，地广人稀的地域。在美国，虽然大城市和农村之间的医疗服务水平和质量还是有差异，但是由于住院医生标准化培训以及医学院标准化教学，医生以及其他医务人员对于常见病的治疗和操作水平相差不大。如果想复制美国医疗房地产，乃至连锁医院的模式，医疗资源和医疗质量的同质化必将成为冯仑先生和他支持的“莆田系统”考虑的问题。”。

（作者：刘宇，美国耶鲁大学医院管理学硕士，致力于分享传播美国医院管理经验。微信公众号USChinaHospitals）