向大健康产业转型 房地产行业可以这样做

作者 | 刘牧樵

引言

前不久，一家知名地产公司准备转型大健康产业，希望我能就医疗市场的整体格局、医疗市场未来发展趋势、民营资本有哪些投资机会以及可以重点关注以下细分领域等问题，进行专门的讲解，并回答公司高管提出的具体问题。在两个小时的交流中，大家对医疗健康市场有了初步了解。几天后，另外一家大型房地产企业首席医疗官，在微信交流中，希望我能写一篇“房地产企业怎样向大健康产业转型”的文章，从专业角度深度系统地剖析房企转型大健康产业的策略和路径。近几年来，曾参与过房地产企业转型大健康产业实践，也亲见一些房企涉足大健康产业，由于战略定位盲目、惯性思维依旧、全球砸钱整合资源等原因，巨额投入往往虎头蛇尾。特撰此文，只是希望从更加专业的以及全球性角度，系统剖析医疗健康产业的现状及趋势，也就个人观点描述一下未来具有发展空间的细分领域，文章仅供大家参考。我们认为，尽管房地产企业具有诸多优势，面对爆发式增长的大健康产业，转型仍然需要专业领悟、颠覆性创新和持之以恒的定力。

1.房地产企业转型是必然趋势

十九大以后，随着我国宏观政策调控、金融市场收紧、市场环境变化等因素，我国房地产行业总量扩张的黄金时代已经结束。房地产企业正在积极寻求新的业务增长点和转型方向，加速布局养老、旅游、长租公寓、物流、联合办公、健康等领域。

1.1、转型成趋势

在近年众多房地产企业积极探索转型升级过程中，由于对经济发展形势及趋势缺少分析理解，转型过程中也出现了众多的“陷阱”。比如，一些房地产企业转型到养老地产，但由于养老地产投资模式不完善、政府收紧养老用地、养老市场需求短期内难以“成势”等原因陷入困境。再比如，大批房地产企业进入现代农业产业，同样遭遇农业价值低、风险大、市场波动大等发展困难，而进入特色小镇建设的大量房地产企业也遇到政府多种政策的打压，而陷入新的困境。据了解，目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产，不少地产商依然沿用住宅的生意逻辑进行文旅项目开发。文旅项目前期投资大，属于重资产项目，必须靠地产反哺，但是地产的后期溢价需要建立在旅游的成功运营基础上的，解决旅游人流与资金流面临挑战。

1.2、大健康是重要方向

面对2020年8万亿，2030您16万亿的医疗健康产业未来，向大健康产业转型成为房地产企业重要方向之一。据不完全统计，国内从房地产转型大健康行业的企业有30多家，包括恒大、万达、万科、保利等。恒大集团旗下恒大健康产业集团，2015年就在香港联交所主板上市。拳头产品恒大养生谷已在全国布局9个，计划5年后在全国布局100个以上。博鳌恒大国际医院是美国哈佛布莱根和妇女医院唯一一家境外附属医院，已于2018年2月正式开业。2017年，万达宣布成立大健康集团，战略转型大健康产业。王健林表示，万达大范围进军医疗产业，源于中国巨大市场需求和国家产业政策开放，和万达遍及全国的持有物业。他直言，5年以内，医疗产业将成为万达新的支柱产业。

2.全球视角下的中国医改

如果我们把中国医疗保健体系，放在世界医疗保健行业来比较，尽管由于各个国家的政治体制不同，起点和目标不同，难以定论谁好谁差，通过比较分析，我们或许可以判断中国医疗保健系统在国际上的位置。我们初步把具有代表性的以市场化为代表的美国医疗保健体系、以公共属性为核心的英国医疗保健体系、以公平公正为代表的德国医疗保健体系与中国特色的医疗保健体系进行比较分析，在全球医疗保健体系角度下，试图找到中国医疗保健体系应有的位置以及发展趋势，给投资者参考。

2.1、美国医疗保健系统

美国医疗保健系统高度商业化，基本完全依靠商业医疗保险，实行社会医疗保障。政府主要通过拨款资助、税务优惠等方式，对医疗资源实施补贴和调配。联邦医保计划包括“医疗保健”、“医疗救助”、“军人医保”和“儿童保健”等。据统计，美国政府保险覆盖率约27%，商业保险覆盖率约60%，剩下的则无任何保险覆盖。美国医疗保健系统常常受到批评的原因是价格高昂和5000万人没有医疗保险。同时，美国医疗市场竞争使得美国拥有全球最好的医疗技术系统，包括最好的医疗设备以及创新药品等。美国医改变成了民主党“大政府”和共和党“小政府”的政治主张之争，民主党人总体奥巴马2013年通过了《患者保护与平价医疗法案》，其宏伟目标主要是两个，即所谓的“广覆盖”和“低成本”，最终目的是为美国全民提供“可以负担得起”的医疗保险。共和党人就一直在国会致力于废除该法案，特朗普上台后的第一件大事就是废除“奥巴马医改计划”，希望通过市场机制去完善美国医保体系。

2.2、英国医疗保健系统

英国最骄傲全民免费NHS医疗体系，在2012年伦敦奥运会开幕的时候得到展示，载歌载舞展示英国医疗体制风貌。在英国，所有人——甚至包括来这里上学、定居的外国人，看病、拿药、做手术，统统是免费的，绝对的世界第一。2015/2016年，NHS的财政预算，是1164亿的英镑，如此庞大的医疗开支，让国家财政不堪重负。排队医疗和效率差，成为人们批评的重点。2003年李光耀携夫人柯玉芝前往英国访问，其夫人突然在伦敦四季酒店中风，在不断转院中需要排队等待，甚至不得不通过英国首相府“走后门”看病。后来，李光耀说“”“我们必须从英国的制度汲取教训，不应该提供免费的公共服务。因为这会严重削弱公职人员的服务精神，使公共服务被公众滥用，服务的效率大降，受苦的将是一般老百姓。”

2.3、德国医疗保健系统

德国医疗保健体系是世界上不多的国家，大部分老百姓对医疗体系满意（58%）或很满意（18%）。德国国家法律规定，职工年工资在5万7千欧元以下的必须参加“法定医疗保险”，它覆盖德国近百分之九十的人口。收入高于5万7欧元的，可以自由选择法定保险公司，或者私人医疗保险公司（德国私保人口10%）。德国政府每年拿出150亿欧元（占医疗产业5%）补贴法定医疗保险公司。德国医疗体系本质上是“共产主义”：各尽所能，按需分配，人人平等。有钱人多出钱，收入低的少出钱，但把钱都放在一个蓝子里。病人凭医疗保险卡根据需要到蓝子里拿钱。不论你的官职大小、地位高低，一视同仁。

2.4、中国医疗保健系统

中国新医改在短短9年时间内，建立起世界上最大的全民基本医保网，覆盖城乡居民超过13亿人，这是有目共睹的成绩。世界卫生组织专家马丁·泰勒认为，医保覆盖率及覆盖面、医疗自费比例是评估一个国家是否达到全民健康的重要指标。尽管中国医保实现基本上全覆盖，患者的自费比例却在不断上升。由于历史原因，尽管建立起全民基本医保网，与之配套的医疗服务体系，包括医院服务体系和基层医疗卫生体系，远远满足不了人们不断增长医疗服务需求，甚至连县级公立医院都人满为患，基层医疗机构却冷冷清清，民营医院经营更加困难。世界卫生组织专家马丁·泰勒认为，中国医改政界领导高度重视，具有强大领导力协调统一能力，国家领导确定愿景方向明确。世界卫生组织建议医改需要进行综合顶层设计，全国一盘棋实施全面改革。我们认为，这个建议非常到位，曾经高调宣布15个城市公立医院医改试点，几年之后，大部分城市公立医院改革，都成为了孤本，没有参考价值。所以说，真因为中国医改采用头痛医头脚痛医脚的旧模式，在医改深入深水区后，面临的结构性改革问题，将是巨大的挑战。

在世界医疗保健体系内，上面的国家都有不同的优势与挑战。大家需要知道的是，西方医疗保健体系的基本面差不多，包括公共保障体系、商业健康保险体系、卫生经济学管理体系等。特别是诊疗理论与技术，诊疗基本支付标准，宏观管理和微观管理方面，采用的是全球统一的标准。中国医疗保健体系，全球独一无二：有全球最强大的公立医院体系，全球床位最大的公立医院，在行政垄断管理下，以公立非盈利机构身份垄断市场，在国家拨款不足的情况下，采用各种各样的办法增加医院收入。在医改深水区，公立医院“价值结构”和“支付结构”危机越来越凸显。民营医院发展仍然面临是玻璃门，我们认为，民营医院的春天需要满足三个条件：公立医院回归公益；医生自由流动；国家推动商业健康保险。

3.大健康产业的通用规律

对于人类来说，随着科学发展壮大，微生物学、血液循环、抗生素等一个又一个里程碑的进步令医学走向现代化，在20世纪中叶最终成熟。医学发展从此不再以哲学为基础，全面进入科学的轨道，特点是强调逻辑与实证。现代医学是现代科学的一个组成部分，已成为人类的共同财富。中国传统中医，经历上下五千年，保障中华民族健康繁衍。20世纪初，现代医学巨大的成就，第一时间传播到了中国。美国洛克菲勒家族计划投资4800万美元，建立北京协和医院，全部引进美国的医疗技术与设备，中国现代医学与美国同步。

3.1、关于医疗服务贸易

服务贸易是一国的法人或自然人在其境内或进入他国境内向外国的法人或自然人提供服务的贸易行为。服务贸易难于产品贸易，医疗服务贸易又是服务贸易中最难的，这也是目前中国没有一家真正的大型外资医院核心原因。据了解，美国排名靠前的医疗机构，基本上在中国都建立了办事处，一些美国顶级医院也开通中文网站，一些富裕的中国患者也去美国进行治疗。由于西方医疗服务体系与我国医疗服务体系完全不兼容，包括梅奥医院等美国医院，都难以在中国建立分支机构，亚洲最大的私立医疗机构新加坡百汇医疗集团，2004年就进驻上海开门诊，至今都不敢开医院。目前，一些房地产企业和外国医院或医疗集团合作，希望引入他们的办院模式，还有一些中国房地产企业，直接收购国外养老、医疗等企业，希望直接与国内机构嫁接，我们认为，这种融合困难重重。

3.2、关于医疗行业“信息不对称”

信息不对称理论是指在市场经济活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的。掌握信息比较充分的人员，往往处于比较有利的地位，而信息贫乏的人员，则处于比较不利的地位。该理论认为：市场中卖方比买方更了解有关商品的各种信息；掌握更多信息的一方可以通过向信息贫乏的一方传递可靠信息而在市场中获益；买卖双方中拥有信息较少的一方会努力从另一方获取信息；市场信号显示在一定程度上可以弥补信息不对称的问题。经济学家萨缪尔森指出，医疗市场中医生、患者和第三方供给者之间的信息不对称状态，使购买医疗服务出现很大的风险和不确定性。医患之间信息高度不对称是医疗市场区别于其他市场的重要特征。我国医疗行业出现行政垄断，使得信息不对称现象更加明显，患者面对的支付风险和生命风险更突出。

3.3、关于“道德风险”问题

任何根据的医疗保险都存在道德风险：（1）买医疗保险的人可以不那么注重保持健康，他们会想：“反正生病了会有保险公司付钱看病。”（2）医生对有保险的病人也可能会多检查、多治疗。医生会想：“反正病人不介意价格，都由保险公司承担。” 这可能导致了医护人员做很多无用功。例如，让可住院也可不住院的病人住院治疗、没完没了地照片化验、过多咨询等——效果不明显，浪费资源。保险公司的付账原则使医护人员没有动力采取有价值、但低成本的治疗方案。

3.4、关于“医生是患者的代理人”

医疗服务往往是供给者主导市场，存在诱导供给需求。医疗服务提供者凭借其技术垄断处于信息优势地位，对有关疾病的治疗方法、预期效果的知识和经验丰富。而患者则除了自己的身体不适感受之外对医疗服务产品及其价格一无所知，同时也不了解医生的执业能力、水平、职业道德、药品的适应病症和疗效、医疗产品和服务的价格。在医疗服务消费过程中，患者与医生形成了一种委托代理关系，患者是委托人，将疾病的诊断和治疗决策权交给了医生，听从医生的安排，医生是患者的代理人，并处于主导地位在一定程度上医疗服务提供者的收入和利润与医疗费用的增长有正相关关系，物质诱惑和刺激使之具有过度供给与诱导需求的动机。受这种利益的驱动，医生会利用其信息优势地位，建议患者消费虽非必要但能给供给者带来经济利益的医疗服务，使得患者的医疗需求因提供者出于利己考虑过度提供服务而人为地增加，从而形成了“生产者剩余”而“消费者受损”的局面。

在中国，因为医生是医院的固定员工，在成为患者代理人之前，首先是医院的代理人，必须完成医院交给的医疗任务和经济指标。如果药品器械回扣存在，那么，医生还是药品器械公司代理人。在这样的环境中，中国医生难以成为患者的真正代理人，患者的医疗风险不可控因素明显增加。

4.中国大健康产业未来趋势

4.1、中国医疗保健体系需要重建

我国医改已经进入深水区，打破以行政垄断的医疗健康体系，才能建立与国际接轨的全球通用的医疗健康保障体系。国家财政医疗卫生支出巨大，由2009年17541亿达到2016年的65712亿元，增长3.7倍。在全国卫生与健康大会上，习近平认为医改已进入深水区，需要全面突破。中国新医改的巨大投入以及坚定不移的改革，如同复杂理论中的“蝴蝶效应”，掀的滔天巨浪，冲击着医疗健康行业，影响到了大健康行业内几乎所有机构与人。我国医疗行业，正在发生天翻地覆的变化，行业旧规则将推倒重建，新秩序正在形成。从全球的角度来看，中国医疗行业的变革将是最彻底的。2009年启动“一个目标，四梁八柱”的新医改，确立“建立健全覆盖城乡居民的基本医疗卫生制度，为群众提供安全、有效、方便、价廉的医疗卫生服务。”要达到这个目标，必须要重建符合新时代医疗健康行业的新的医疗服务体系，回归以医疗保险为核心的、为患者提供更好服务的现代医疗健康服务体系。未来，。一个中国独有的、基于未来需求创新的医疗体系，将会在医改中诞生，甚至有可能超越欧美，我们拭目以待。

4.2、需要突破结构性危机

我一直认为中国医疗健康行业已经遇到“结构性危机”，包括“价值机构危机”和“支付机构危机”。所谓“价值机构危机”，就是说我国医疗行业往往通过“药品、检查、手术（治疗）”才能实现盈利，在国家对“药品、检查、手术（治疗）”定价比较低的情况下，只有通过“过度医疗”方可实现盈利。如此一来，医疗机构和医生的行为，就违反基本道德原则，不可持续。所谓“支付机构危机”，就是说目前医保支付体系由于历史原因，根本就没有考虑医疗健康行业医院和医生的价值体系，严格按照医保支付体系，往往不能实现盈利，于是，早期套保现象十分猖獗。严控医保，医院又无法实现盈利。如此恶性循环，扭曲了整个行业的服务体系建立。今天的医疗健康行业，无论是服务模式、经营模式、管理模式都将面临全面升级换代。这些悄无声息的变化，使得一些医院的投资者、经营管理者甚至感知不到。在过去经营经验的思维束缚下，他们难以理解“结构性危机”将猛如洪水。如果我们不实现突围，就会出现“温水煮青蛙”现象。

4.3、变革将从系统开始

在复杂系统理论看来，世界所有事物，都自成系统又归属于一个高于其结构的更大系统。每个系 统，相对于高于其结构层次的大系统而言，它只是构成这个大系统的一个或几个要素，或作为大系统的 某一结构层次的事物而存在。如果我们把医疗健康行业看成一个复杂的大系统，系统中存在的关键因素变革，将如同“蝴蝶效应”，在我国医改深水区，如果找到关键因素，即使初始条件下微小的变化能带动整个系统的长期的巨大的连锁反应，这是一种混沌现象。我们相信变中国医疗行业，革命性变革将显现“蝴蝶效应”。

5.值得关注的细分领域

尽管我们已经分析医疗健康行业存在这样或那样的问题，其基本面是，中国医疗健康产业随着中国经济发展以及国家健康战略推动，将会呈现爆发式增长，市场需求空间巨大，适应市场新需求的服务体系没有建立，结构性矛盾我们必须面对，颠覆性创新以及弯道超车，在新时代，计划与挑战并存，我们同样可以创造奇迹。

5.1、旅游康养地产

我国旅游行业2020年产值将达到7万亿，医疗健康行业2020年将达到8万亿，如果我们能够将健康融入到旅游产业，将具有15万亿的巨大市场。根据一些房地产公司储备的未开发的土地资源，转型进入旅游康养地产，可以起到事半功倍的作用。投资已经超过200亿的泰康之家，走的就是旅游康养地产模式，他们在全国核心城市群建立了8个医养社区，实现了“八城联动”战略布局，总户数已经达到了1.3万户，以养老为由头，只要支付费用，任何人群都可以购买。他们号称，未来5-8年，泰康之家将在全国投资1000亿元，建设15—20个养老社区。其商业模式为通过长线保险资金投入，实现地价升值；运营公司运营，实现租金收益，以及养老会有或保险盈利。

5.2、旅游康养酒店

在我国旅游产业面临全面升级的今天，休闲度假新模式要求我们甚至在未来酒店空间完成。全球来看，中国是唯一一个将“健康旅游”作为产业推动的国家，尽管“健康旅游”是新兴业态，可以预见，其发展趋势将会呈爆发式增长，商业机会充满其中，是真正的商业“蓝海”。如果我们通过房地产开发商的优势，快速整合旅游康养酒店资产，形成连锁资产包，可以快速对接资本市场，赢得市场发展机会。2017年10成立绿地康养产业集团，承载绿地 “医康养”大健康核心产业平台建设，参与大健康领域的“医康养”产业项目的开发与运营，康养居酒店是绿地集团推出的康养主打产品，第一家康养酒店已开业。

5.3、商业健康保险

我们认为，尽管中国企业充满热情，四位一体的美国凯撒医疗商业健康保险模式，在我国根本就没有可以生根发芽的土壤。因为目前我国的医疗服务模式，是以“药品、检查、手术（治疗）”为盈利基础，在国家定价比较低的实现中，无论是公立医院还是民营医院，通过“过度医疗”盈利已成为常态。在匪夷所思的博弈中，医学模式已经被异化，医学标准以及临床路径都成为摆设，医疗行业价值体系被扭曲。如果要在中国实施美国凯撒医疗模式，根据保险大数法则以及保险价值原理，重建基于患者为中心的价值体系首当其冲。当我们面对坚如磐石的现阶段医疗行业结构时，弯道超车或许是唯一的解决方案。今天的中国，医疗行业基础建设，包括疾病管理C-DRG、患者健康管理系统、医生服务评价系统、健康保险精算等已经与国际接轨。在我国互联网、人工智能、大数据、基因组等基础建设高速发展的今天，互联网或许是实现弯道超车的最好工具。我们期望通过颠覆性创新，建立一个四位一体的商业健康保险管理平台，通过弯道超车的路径，推动商业健康保险在中国早日落地。

5.4、连锁基层医疗机构

房地产商在之前的地产开发中，在全国建立了巨大的社区，拥有物业资产和社区居民信息，以及会员库。通过大规模建立连锁基层医疗服务机构，可以形成市场化的医疗保健服务体系，可以为巨大的客户群提供医疗健康、健康管理、健康保险等最近距离的贴心服务。当健康成为可持续的创新服务，这样的入口服务通过连锁，可以对接资本市场。尽管目前不少企业已经进入连锁基层医疗机构行业，但是，由于无法突破“价值结构危机”和真正连锁模式，商业模式面临挑战。